Tevreden huurders door resultaatgericht samenwerken Rentree

– Voor u gelezen op de Aedes website op 24 feb 2015 –

Sinds 2013 werkt woningcorporatie Rentree in Deventer met een beperkt aantal onderhoudsbedrijven. Door met hen prestatiegerichte afspraken te maken hoopte Rentree het woningonderhoud goed en betaalbaar te kunnen organiseren. Nu heeft ze uitgezocht of het werkt zoals gedacht. De resultaten? ‘We maken bewustere keuzes en de huurderstevredenheid is verbeterd’, zegt directeur-bestuurder Liesbeth van Asten.

Wat is er nu anders geregeld dan voorheen?
‘We wilden het onderhoud regelen met meer oog voor de belangen van de huurder. Dat betekent efficiënt en over niet te veel schijven. Als er voorheen iets kapot was dan belde de huurder ons, wij maakten een bon aan en stuurden die naar de onderhoudspartij die op haar beurt contact opnam met de huurder. Nu belt de bewoner direct met onderhoudsbedrijf Salverda verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud. De onderhoudsmedewerker kijkt bij de huurder in huis verder dan het defect zelf. Het kan zijn dat hij direct een andere reparatie uitvoert die samenhangt met het probleem. Met het bedrijf Wolters maakten we afspraken over planmatig onderhoud. Samen brengen we de conditie van de gebouwen in kaart en zoeken we naar slimme combinaties. Als er bijvoorbeeld dit jaar en over twee jaar onderhoud gepland staat, kun je kijken of je dat kunt combineren.’

Wat levert het Rentree zelf op?
‘We hebben nu een raamovereenkomst voor een langere periode en maken daarnaast elk jaar samen een jaarplan. Zo maak je bewustere keuzes. Onze samenwerking is gebaseerd op vertrouwen en we geven veel ruimte aan het vakmanschap van de twee partijen. En dat kan leiden tot verdere besparingen. Wolters stelde bijvoorbeeld een meerjarenbegroting op die 19 procent lager uitvalt dan de oude meerjarenbegroting. Als je alles goed in de gaten houdt en elkaar scherp houdt, dan creëer je een werkwijze waar alle partijen baat bij hebben. Met een beter resultaat en meer plezier voor iedereen. Ook voor de huurders. Ze vertellen ons dat hun verzoeken serieus en direct zijn opgepakt, en dat afspraken zijn nagekomen. Huurders geven reparaties nu een 8, voorheen was dat een 7,5.’

Wat waren de belangrijkste aanbevelingen uit jullie evaluatie-onderzoek?
‘Dat we onze werkwijze verder moeten doorontwikkelen. We zijn organisch begonnen en kwamen er werkende weg achter wat wel en niet werkt. Er is geen trukendoos voor deze manier van werken. Belangrijk is dat iedereen dezelfde focus heeft: samenwerken gericht op een goed resultaat. In het vervolg richten we ons niet alleen op de uitvoering maar kijken we ook hoe we de voorbereiding beter kunnen regelen en hoe we het onderhoud handiger kunnen combineren met het energiezuiniger maken van woningen.’

De Alliantie brengt kosten omlaag door ketensamenwerking

– Voor u gelezen op de Building Business Website, 5 feb 2015 –

Woningcorporatie de Alliantie brengt kosten omlaag door een nieuwe vorm van samenwerking met onderhoudsbedrijven. Het gaat hier over het ‘G-Sequent’-model. Dit doet denken aan het BIMmen in de bouw: een nauwe samenwerking tussen de gehele keten. Deze vorm van ketensamenwerking zou zorgen voor meer klanttevredenheid, een stabiele kwaliteit en een kostenbesparing van 20%.

De Alliantie heeft met 6 totaal onderhoudsbedrijven een 3 jarig contract getekend voor het planmatig gevelonderhoud van haar 56.000 woningen. De samenwerking geschied in het zogenoemde ‘G-Sequent’-model.

Kostenreductie
De Alliantie speelt geen ‘V&D’tje’ en laat anderen niet voor bepaalde kosten opdraaien. Neen, de woningcorporatie kiest ervoor om in eigen organisatiekosten en onderhoudskosten te snijden. Dit doen zij om de huren betaalbaar te houden en zodat er voldoende geïnvesteerd kan worden in renovatie en nieuwbouw.

Over de gehele keten worden er nieuwe samenwerkingsmodellen ontwikkeld. Deze zogenoemde ‘Sequent’-modellen zorgen voor een meetbare kwaliteit en een aanzienlijke kostenreductie met een klantgerichte aanpak. In deze nieuwe modellen wordt gewerkt met vaste teams en een continue productiestroom.

De kostenreductie heeft betrekking op de gezamenlijke kosten van de Alliantie en de onderhoudsbedrijven. Aan- en afloopkosten, overheadkosten en bijkomende (advies-) kosten worden teruggebracht door betere samenwerking, gestandaardiseerde projectopnamen, het voorkomen van doublures en beter risicomanagement.

Meer grip
De Sequent-modellen moeten voorkomen dat het wiel telkens opnieuw wordt uitgevonden. In plaats van unieke processen is er spraken van verbeterprocessen, waarbij het herhalende karakter zorgt voor snel schakelen. De Alliantie bundelt met dit nieuwe model haar kennis met die van de markt. Middels KPI’s houdt de Alliantie zelf de regie in handen en stuurt zij de kwaliteit en het proces aan.

Peter Veldhuizen, productieleider Planmatig Onderhoud van de Alliantie, licht toe:
“Met deze ketensamenwerking krijgen we meer grip op klanttevredenheid, kwaliteit, informatie, capaciteit en doorlooptijden en gaan we kosten besparen op ons planmatig gevelonderhoud. Door proces- en productinnovatie continue te stimuleren en in het dagelijkse proces te borgen en te meten bereiken we de gewenste resultaten. Deze samenwerking vraagt veel inzet en bereidheid om organisatorisch te veranderen. Dat geldt zowel voor ons als voor de onderhoudsbedrijven. Door intensief samen te werken optimaliseren we onderhoud en bouwen we aan wederzijds vertrouwen. We zijn blij met de geselecteerde ketenpartners voor ons planmatig gevelonderhoud”.

De partners
De totaal onderhoudspartners met wie de Alliantie het 3 jarig contract had getekend zijn: Logchies Renovatie & Onderhoud, Hemubo, Van Wijk, Mens-Zeist, Rutges Vernieuwt en Weijman. Deze onderhoudsbedrijven hebben een algemene verklaring over deze nieuwe manier van werken:

“De aanpak van de Alliantie bij de bedrijvenselectie was heel vernieuwend. We hebben onze sterke unieke kanten kunnen laten zien tijdens de pitch en moesten daarna op transparante wijze samenwerken met de concurrent. Dat is verfrissend en leerzaam. We gaan nu met elkaar in ‘productietreinen’ aan de slag om de gevels van de huurwoningen van de Alliantie planmatig te onderhouden. Centraal staat de klant, een stabiele kwaliteit en het continue leren, verbeteren en innoveren. Voor ons betekent het tevens een gestage productiestroom die helpt om te optimaliseren.”

Nobel streven
Building Business vindt dit een prachtig initiatief. Wellicht is het een nobel streven om dit ‘G-sequent-model’ in de gehele sector te gebruiken. Door de samenwerking goed te documenteren wordt er gewerkt aan wederzijds vertrouwen. Immers kunnen ‘succesvolle’ bouwdocumenten gebruikt worden om het gehele proces te versnellen. Het zou theoretisch zelfs mogelijk zijn om uiteindelijk de huurlast voor de huurder te verlichten.

Tijdwinst en kostenbesparing door ketensamenwerking Omnia Wonen

– 15 januari gelezen op de Aedes website –

Woningcorporatie Omnia Wonen werkt sinds vier jaar samen met een aantal vaste ketenpartners en maakt al in de beginfase van projecten gebruik van hun expertise. Onlangs gebeurde dat bijvoorbeeld bij een project in Nunspeet, waar de corporatie de daken van 105 woningen moest vervangen. Het resultaat: een kortere doorlooptijd, kostenreductie en minder overlast voor bewoners.

Het werken met vaste ketenpartners en leveranciers leidt tot efficiënter en doelmatiger werken in de voorbereiding en uitvoering van projecten, vertelt projectleider Richard Winters. ‘Eerder dachten wij zelf alle plannen tot in detail uit, en zochten daar een aannemer bij. Maar als corporatie weet je van alles wel iets, maar van iets niet alles. Daarom is het belangrijk om vooraf al gebruik te maken van de expertise van andere partijen en niet alles zelf te bedenken.’

Werkproces
Dat gebeurde onlangs bijvoorbeeld bij 105 woningen in Nunspeet. De woningen waren al gerenoveerd, alleen het dak moest nog vervangen worden. Omnia Wonen ging in het voorbereidingstraject om tafel met de hoofd- en onderaannemer. Een van de onderaannemers, Weijerseikhout, kwam toen met een idee om het proces rond het vervangen van de daken te verbeteren. Namelijk door de drie dakelementen al in de fabriek aan elkaar te monteren, in plaats van op het dak. Daardoor kunnen de bouwvakkers de daken in een hoger tempo en met minder mensen op de woningen monteren. Winters: ‘De risico’s waren beperkt, dus we durfden het aan om deze manier van werken te proberen.’

Minder overlast
De werkwijze was succesvol. De werkzaamheden duurden korter, 8 in plaats van 12 dagen. En het leverde een kostenreductie van 10 procent op. ‘De huurders waren zeer tevreden over de snelheid en de kwaliteit’, vertelt Winters. ‘De overlast voor de bewoner werd tot het minimum beperkt. Omdat veel werk al in de fabriek gebeurde, was er een kleinere bouwplaats ter plekke nodig. Belangrijk voor succes is wel dat alle partijen in de keten, zoals leverancier, fabrikant en corporatie de planning goed op elkaar afstemmen.’

Corporatie Ymere ontdekt co-makership

– Voor u gelezen in de Cobouw –

Corporaties kiezen steeds vaker voor het werken met co-makers. Ymere gaat zelfs 100 procent van de nieuwbouw- en renovatieprojecten aan een groep vaste bouwbedrijven uitbesteden. In toenemende mate besteden woningcorporaties hun bouwwerkzaamheden langjarig uit aan een selecte groep vaste bouwpartners. Vooral het laatste half jaar rukt het co-makership op. De verhuurdersheffing en de noodzaak te bezuinigen op bedrijfslasten versnellen het streven naar regisserend opdrachtgeverschap, zeggen verschillende deskundigen in de sector. Het werken met co-makers past daarbij. Via nevenstaande links (deel 1 en deel 2)het gehele artikel waarin tevens een beschrijving van de resultaten die Ymere samen met haar partners heeft weten te behalen.

Transactiekosten in het bouwproces

Voor u gevonden, een artikel van Henk Vermande (destijds PRC) over de transactiekosten in de bouw. Deze kosten hebben alles te maken met de kosten die gemaakt worden voor aanbestedingen, zoals juridische kosten, kosten voor het maken van de aanbieding en de onderhandelingskosten. De transactiekosten theorie helpt om te leren van de aanpakken die zijn gevolgd om de juiste samenwerkingsvorm te kiezen door de totale daarmee samenhangende kosten in de analyse mee te nemen. Middels nevenstaande link kunt u het gehele artikel downloaden.